我买过很多地产股，或出于投资或出于工作，有赚有蚀，不敢说懂。尤其是过去3年，整个行业旧的估值逻辑已然崩溃，新的估值逻辑尚未建立，要重新学习。

  刚刚回看了万科、世茂一些内房股，基本又都抹平了前阵子所有的涨幅，跟我卖出前预判的走向高度一致：这一次巨大的交易性机会已结束了，再耐心等待下一次。

  先厘清一个认知，买房子和买地产股是两回事。这在过去是一个误区，常会见一些观点说“股市楼市跷跷板”、“买房不如买地产股”等。实质上，两者没什么关系。房子立足于城市，地产股立足于企业。你买房子能赚钱，重要的原因是城市基本面好，但这不意味着你买地产股也能同样赚钱。因为企业投资分布于数十个城市，最终汇总下来，有赚有蚀，它未必能够同步。地产这个行业，实质上并不是一个好生意。资本太重、杠杆太高、周期性太强，在国内还要长期忍受“道德绑架”……

  这里我补充一点，民间长期谴责房地产的“暴利说”我是不认同的。在最好的时候，房企毛利率水平也不过40%，真说暴利，白酒、互联网才更有资格（但注意，这里说暴利是中性词，暴利的另一面是企业的盈利能力，炒股的都懂）。道理很简单：土地+税费+借贷成本就去掉了60-70%（房企自己给自己算的合理地售比都是40%，更何况很多时候房企拿地成本都能占6成，赚个屁钱）。所以，房企毛利率它有天花板，政府收入是巨大头。单论回报率，同一个楼盘在大周期内，开发商赚的钱是远低于长持业主的。之所以民间有暴利认知，一是因为它的重资本，一个项目投资动辄数十亿数百亿，利润率少但是绝对值大，吓死人（尤其是在早期，搞一些权钱勾结，弄些便宜土地，坏了名声）。二是因为长期的灌输，把开发商都洗成了“奸商”。但实质上，这个行业在股市里，并不那么好。头部对头部，比起茅台、腾讯，房企巨头表现一般。这个对比，只要你都买过拿几年，就会懂。全球都一样，房地产是很一般的生意，美股里它排不上号。

  下面，只聊崩塌以来的地产股行情，我强调四个重点。先前在雪球上发过：房地产存在巨大的交易性机会。但是如何落地，没有解释过。

  地产股是一个“烟”行情，这是最重要的理解。股民应该都知道，“烟”这个词，巴菲特在1989年致股东信里讲过：“如果你以很低的价格买进一个企业的股票，很容易会以不错的盈利了结，虽然长期而言此公司的经营结果可能很糟糕。我将这种投资方法称之为“烟”投资法，在路边随地可见的烟头捡起来可以让你吸一口，解一解烟瘾……”。

  但烟有个特征，它不能长拿。因为说到底你买它，是因为它超跌了，但是企业的基本面是趋向糟糕的。就是说它本来值100个亿，因为它失去了造血能力、情绪狂杀导致跌到50亿，但它涨回100个亿（经常涨不回）你不脱手就要大难临头了。

  房地产现在就是这个大烟。所以，所谓的“趋势性行情”是没有的，因为这个行业过去3年已经崩坏，未来也眼见着失去了成长性。趋势性行情是没有的，“交易性机会”是有的。这一点，要首先注意。

  那有人说，既如此，干嘛要参与。当然你可以远离，但我会适当参与。因为房企我略懂一点，再者，我就是干这个的，顺手而已，可以让我更好的研究房地产。

  如果你也要参与，那么，第二个重点是：驱动近几年（和未来）房企股价的核心逻辑要弄懂。

  不存在什么业绩基本面，大家的业绩都会很拉垮，仅仅是谁更拉垮、谁不那么拉垮，此不赘言。房企股价的唯一驱动力就是政策，政策制造了阶段性的、巨大的交易性机会。所以，要选择在政策最集中、最大力的刺激周期，提前、适当去参与这场博弈。即是说，你判断把握政策的能力很重要，不需要做到精细化，但是方向不能错。这需要一些经验，也需要一些感觉。

  这里我要强调，我们说的政策不是小打小闹，而是大开大合，一定是大级别的政策周期降临，才去参与一把。因为只有大级别政策刺激，才会驱动一个比较长时间（比如一个月左右）的股价反弹。别的类型的政策，参与意义不大。所以，真正值得你去参与的机会，其实不多。

  从2020.10的“三道红线年多时间里，真正能够很好的满足上述大级别政策周期的，只有两轮：一次是在2022.10月底开启的“金融三支箭”，一次是4月下旬开启的房地产政策重定调（代表是月底的ZZ局会议）。这两次都属于大级别政策，都驱动了房企股价在一个较短的时间内出现了大幅反弹（不少房企股票反弹幅度在2-3倍）。

  比如看这次，是一个系统性的政策重塑，不但是“限购”全国性的宽松，而且推出了保障房房收储再贷款等等。是以，大概从4月下旬开始，（配合着港股整体修复）内房股开发板块强劲反弹，470点升到最高大约649点，整体升幅38%。然后开始下跌，至今日550点，跌回了15%。

  像世茂集团，用4周的时间从0.285升到1.42，4倍，然后又用4周的时间跌到今天的0.77，又接近腰斩。上的非常快，下的也非常快。而像万科，从这一轮的3.63，用5周的时间升到7.44，1倍，然后又用3周的时间跌到今天的5.19，3成又不见了。

  再看上一次，是2022.10月底，“金融三支箭”发出，是第一次在“三道红线”之后放松对开发商的打击，首次开始解困开发商的流动性危机。之后，内房股开发板块从621点涨到最高795点，整体上升28%。那一次持续了10多个周，一直波动升到2023年1月第三周。随后下跌，一路杀跌到今年4月的低点460点，持续下跌长达5个季度，整体跌幅超过40%，完全抹平还跌幅加深。

  当时，旭辉控股从0.385涨到最高1.78，三周时间，3.6倍（类似龙光、佳兆业都也是如此）。随后一路狂跌，最低跌到了0.19。

  我主张不能碰房地产ETF，既然你都买赛道了，为啥不去买纳指ETF呢？天天抱着睡觉都睡得更香吧，买什么房地产的ETF。

  我不选那种大家认为出身好的（国央企之类）、没有出险暴雷的，恰恰相反，我优选那种已经出险暴雷过的、股价跌光的（PB最好跌到0.1以下）、但是大概率“不倒”。这样的股票才能叫“烟”，你像招蛇那种，到现在市盈率还双位数，有多远我离多远。

  只有能够被称作是“大烟”的房企，遇到第二点“超级政策周期”，它才会有短时间甚至一天上下几十个点的机会。都说了是捡烟了，你要是找基本面，不要来地产。

  所以，我上面说的那些房企，比如融创、世茂、旭辉，包括万科，都是有债务风险的。正是因为存在这个风险点，所以股价才跌得稀里哗啦。而这样的一个过程里，你还要一点判断力的。你得能大体上判断它大概是一个怎么样的风险，确定最重要的一点是：不倒。不倒是最重要的，其它都不重要。如果倒了，就鸡飞蛋打，所以像恒大，我是坚决不碰的。但如果不倒，那么就会有机会。这个机会就在于：企业并没倒，但是股价已经奔着清算的跌幅去了，随着超级政策周期的降临，那个“大烟”就出现了。这里面突出的表现是：净资产打折，在3月最惨的时候，有不少市净率都在0.1乃至以下。0.1差不多是极限值了，相当于清算了，而只要不倒，往上升一升就很容易翻倍了。

  这我没什么个人好恶，纯粹是因为：大A有涨跌停限制、不能T+0，而港股没这些限制。这种“大烟房企+大级别政策周期来袭”，时间特别短，经常是一天之内上下几十个点，几天就结束战斗。你选大A，不方便，这是我亏出来的教训。

  比如看看世茂这一波，4.29涨60%、5.9涨33%、5.10涨60%，完。三下子，主体战斗过程OVER。对散户而言，这三次，你抓住任何一次，就够了。如果本身已经被埋了，那对于摊薄成本也会有很好的效果。

  结尾了。我再提醒一句：不要拿太多钱进来。我不敢回答这样的问题：上来一张嘴就是我万科买了60-70万，你觉得还有希望吗？大哥，你在一只股上重仓那么多钱，难道你对它不应该有系统的思考吗？如果你没有研究，我觉得最好设定严格的纪律，务必不要投很多钱。风险第一，慢慢来，投资是一场漫长的旅程，谁都要这么走。

  当然，会有人觉得我讲这些都无意义，因为，面对这样的市场，最简单粗暴的办法就是：离开它，买美股买日股，干嘛要在一片汪洋里找小岛。